☆不動産選びの5つの着眼点とは？☆

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◆昨日は、良い意味でくされ縁となっている

　中学校時代の同級生4人で集まりました。

　今回集まった目的はいつもの単純な飲みとは違って、

　私のビジネスモデルを見てもらうためでした。

　まぁ、結果から言うとポシャりました（笑）。

　最もな結論に落ち着いたとは思いますが。

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◆この3人のすごいところは、

　誰と2人になっても変わらないところ。

　普通はグループで仲が良いと、

　‘2人になると微妙だなぁ。’

　と思ってしまう人が混じっているものです。

　だけど、この3人とは全くそれがない。

　誰と2人になろうが、3人になろうが、4人になろうが、

　常に好き放題言ってます（笑）。

　肩の力抜きまくりで話せる連れなので、貴重な存在です☆

　ってことで、情報交換もたくさんできたので、

　イイ息抜きができました♪

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◆【昨日のEURO2008結果】

　昨日は、クウォーターファイナル第3戦。

　オランダとロシアの戦いでした。

　ここまでグループリーグ3戦全勝と乗りに乗ってるオランダと、

　そのオランダ出身の名将ヒディング率いるロシア。

　ロシアは前評判の高かったスウェーデンに競り勝っての

　グループリーグ突破なので、かなり怪しい存在。

　試合は膠着した展開で始まりました。

　意外にも、試合を支配しているのは圧倒的にロシア。

　豊富な運動量とプレスで、いつものオランダらしさが全く出せない。

　スコアレスで前半を終え、迎えた後半先制点はロシアに生まれる。

　このまま試合が終わってしまうかと思われた後半42分、

　フリーキックからオランダが意地の同点弾。

　試合は延長戦に。

　延長戦では、運動量が落ちないロシアに勢い。

　結果は、オランダ1－3ロシア　ということで、ロシアがベスト4に進みました。

　これでクウォーターファイナルは今までの3戦とも

　グループリーグ2位通過のチームが勝利。

　今日のスペインvsイタリアも果たしてそうなってしまうのか！？

　今日は日本代表もバーレーンとグループ首位をかけた戦いに臨みます☆

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◆さて、昨日は「自分の財産は自分で守る」というテーマで、

　私が初めて投資した物件についてお伝えしました。

　今日は物件選びの際のポイントをお伝えしていこうと思います。

　投資用でなくても、これからいつか不動産を購入しようと思う方には、

　参考になるのではないかと思います♪

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◆恥ずかしながら、昨日は私の初めて不動産投資した物件が

　どのようなものであったかをお伝えしました。

　ただ、私もやみくもに買ったわけではありません。

　もちろん探してみた1件目がこの物件だったわけではありません。

　そこには当然選択基準があります☆

　この物件のココはいいけど、ココは駄目という感じで。

　それを踏まえた上で、運よく自分の希望にかなり近いものが見つかれば、

　購入の対象になるわけで、無理して気に入っていない物件を

　購入する必要は全くないわけです。

　ということで、参考までに私が感じている

　『失敗しないための不動産選びの5つの着眼点』

　をお伝えします。

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◆と、その前に不動産投資を考える上では、

　避けて通れない2つのキーワードがあります。

　それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

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　まず、インカムゲインとは家賃収入のことです。

　家賃収入から管理費・修繕積立金などの経費や、

　住宅ローンの返済を差し引いた残りの額のことを指します。

　このインカムゲインがマイナスであれば、

　不動産投資をする意味が薄れます。

　このインカムゲインを常にプラスに保っておくことは、

　当たり前ですがめちゃくちゃ大切です☆

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　キャピタルゲインとは、物件の売買をした時に発生する儲けのことです。

　要は、500万円で買った物件が600万円で売れた場合には、

　100万円のキャピタルゲインが発生したことになります。

　安い時期に買って、高い時期に売ればその差益を得ることができます。

　今はなかなか得にくくなってはいるものの、

　このキャピタルゲインも常に頭の中に置いておく必要があります☆

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◆この2つのキーワードを理解したうえで、

　5つのの着眼点に入っていきます。

　まず、1つ目の着眼点は、

　【買うタイミング】

　です。

　これは物件どうこう以前に、

　「今は不動産投資をする時なのか、してはいけない時なのか。」

　を見る必要があります。

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◆例えば、

　　●インフレで金利が高い（即金で買えてしまえば問題ないのでしょうが）

　　●不動産自体の価格が値上がりして、平均的に割高

　　●不動産価格が下落し続けて、まだ底が見えない

　などなど、サラリーマンが不動産投資を始めるためには、

　不利になる時期があります。

　そのような時期は、何もせずに静観しているだけで十分で、

　また購入に適した時期が来た時に素直に購入すればよいのです。

　下手に高い時期に無理して買ってしまうと、

　キャピタルゲインが全く期待できない状況になってしまうので、

　これが1つ目の重要な着眼点と言えます。

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◆次に2つ目の着眼点です。

　2つ目の着眼点は、

　【物件の場所】

　です。

　不動産投資においては、

　一にも二にも場所が本当に大切です。

　いわゆる立地条件ってやつです。

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◆いくら物件自体が魅力的なものであっても、

　安く買える時期であっても、

　場所が悪い物件は購入を控えた方がよいと考えます。

　なぜなら、インカムゲインとなる家賃が、

　継続的に入ってくる確率が減少してしまうからです。

　インカムゲインを考えるのであれば、

　家賃が入ってくることは必須条件です。

　具体的な好立地の条件として以下のものを考えています。

　　●人口が増加傾向にある（郊外は避ける）

　　●駅から徒歩10分圏内（徒歩5分圏内が理想）

　　●住環境に適している（繁華街は避ける）

　　●周りに人が集まる要素がある（学校や会社等）

　郊外であっても、大学が近くにあったり大企業がある場合は、

　立地としては悪くないのかもしれませんが、

　今後の人口減少のことを考えると、私は対象外としています。

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◆阪神タイガースという関西に熱狂的なファンが多くいる

　プロ野球チームがあります。

　例えば、タイガースグッズを売るお店を出す場合に、

　関西に出店するのと、東北に出店するのであれば、

　どちらが儲かると思いますか？

　当然、関西ですよね♪

　なぜなら、タイガースファンが多いから。

　さらに、甲子園球場の近くに出店するのと、

　甲子園から10キロ離れた商店街に出店するのとでは、

　どちらが儲かると思いますか？

　これも当然甲子園の近くですよね♪

　なぜなら、ファンがたくさん通るから。

　そんな考え方が、不動産にもそのまま

　当てはまるのではないかと思います。

　ということで、

　立地・・・・・めちゃめちゃ大事っす☆

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◆3つ目の着眼点は・・・・・といこうとしたのですが、

　あまりにも長くなりそうなので、3つ目以降は明日に譲ります。

　今日は2つ目の着眼点までをお伝えしました。

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◆今日は「自分の財産は自分で守る」というテーマに、

　私が思う不動産選びの5つの着眼点の2つをお伝えしました。

　明日は3つ目の着眼点からお伝えしていきます。

　今日も読んでいただき、ありがとうございました♪

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