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☆不動産選びの5つの着眼点とは?☆

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◆昨日は、良い意味でくされ縁となっている

 中学校時代の同級生4人で集まりました。

 今回集まった目的はいつもの単純な飲みとは違って、

 私のビジネスモデルを見てもらうためでした。

 まぁ、結果から言うとポシャりました(笑)。

 最もな結論に落ち着いたとは思いますが。

◆この3人のすごいところは、

 誰と2人になっても変わらないところ。

 普通はグループで仲が良いと、

 ‘2人になると微妙だなぁ。’

 と思ってしまう人が混じっているものです。

 だけど、この3人とは全くそれがない。

 誰と2人になろうが、3人になろうが、4人になろうが、

 常に好き放題言ってます(笑)。

 肩の力抜きまくりで話せる連れなので、貴重な存在です☆

 ってことで、情報交換もたくさんできたので、

 イイ息抜きができました♪

◆【昨日のEURO2008結果】

 昨日は、クウォーターファイナル第3戦。

 オランダとロシアの戦いでした。

 ここまでグループリーグ3戦全勝と乗りに乗ってるオランダと、

 そのオランダ出身の名将ヒディング率いるロシア。

 ロシアは前評判の高かったスウェーデンに競り勝っての

 グループリーグ突破なので、かなり怪しい存在。

 試合は膠着した展開で始まりました。

 意外にも、試合を支配しているのは圧倒的にロシア。

 豊富な運動量とプレスで、いつものオランダらしさが全く出せない。

 スコアレスで前半を終え、迎えた後半先制点はロシアに生まれる。

 このまま試合が終わってしまうかと思われた後半42分、

 フリーキックからオランダが意地の同点弾。

 試合は延長戦に。

 延長戦では、運動量が落ちないロシアに勢い。

 結果は、オランダ1-3ロシア ということで、ロシアがベスト4に進みました。

 これでクウォーターファイナルは今までの3戦とも

 グループリーグ2位通過のチームが勝利。

 今日のスペインvsイタリアも果たしてそうなってしまうのか!?

 今日は日本代表もバーレーンとグループ首位をかけた戦いに臨みます☆

◆さて、昨日は「自分の財産は自分で守る」というテーマで、

 私が初めて投資した物件についてお伝えしました。

 今日は物件選びの際のポイントをお伝えしていこうと思います。

 投資用でなくても、これからいつか不動産を購入しようと思う方には、

 参考になるのではないかと思います♪

◆恥ずかしながら、昨日は私の初めて不動産投資した物件が

 どのようなものであったかをお伝えしました。

 ただ、私もやみくもに買ったわけではありません。

 もちろん探してみた1件目がこの物件だったわけではありません。

 そこには当然選択基準があります☆

 この物件のココはいいけど、ココは駄目という感じで。

 それを踏まえた上で、運よく自分の希望にかなり近いものが見つかれば、

 購入の対象になるわけで、無理して気に入っていない物件を

 購入する必要は全くないわけです。

 ということで、参考までに私が感じている

 『失敗しないための不動産選びの5つの着眼点』

 をお伝えします。

◆と、その前に不動産投資を考える上では、

 避けて通れない2つのキーワードがあります。

 それは「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」です。

 ・

 まず、インカムゲインとは家賃収入のことです。

 家賃収入から管理費・修繕積立金などの経費や、

 住宅ローンの返済を差し引いた残りの額のことを指します。

 このインカムゲインがマイナスであれば、

 不動産投資をする意味が薄れます。

 このインカムゲインを常にプラスに保っておくことは、

 当たり前ですがめちゃくちゃ大切です☆

 ・

 キャピタルゲインとは、物件の売買をした時に発生する儲けのことです。

 要は、500万円で買った物件が600万円で売れた場合には、

 100万円のキャピタルゲインが発生したことになります。

 安い時期に買って、高い時期に売ればその差益を得ることができます。

 今はなかなか得にくくなってはいるものの、

 このキャピタルゲインも常に頭の中に置いておく必要があります☆

◆この2つのキーワードを理解したうえで、

 5つのの着眼点に入っていきます。

 まず、1つ目の着眼点は、

 【買うタイミング】

 です。

 これは物件どうこう以前に、

 「今は不動産投資をする時なのか、してはいけない時なのか。」

 を見る必要があります。

◆例えば、

  ●インフレで金利が高い(即金で買えてしまえば問題ないのでしょうが)

  ●不動産自体の価格が値上がりして、平均的に割高

  ●不動産価格が下落し続けて、まだ底が見えない

 などなど、サラリーマンが不動産投資を始めるためには、

 不利になる時期があります。

 そのような時期は、何もせずに静観しているだけで十分で、

 また購入に適した時期が来た時に素直に購入すればよいのです。

 下手に高い時期に無理して買ってしまうと、

 キャピタルゲインが全く期待できない状況になってしまうので、

 これが1つ目の重要な着眼点と言えます。

◆次に2つ目の着眼点です。

 2つ目の着眼点は、

 【物件の場所】

 です。

 不動産投資においては、

 一にも二にも場所が本当に大切です。

 いわゆる立地条件ってやつです。

◆いくら物件自体が魅力的なものであっても、

 安く買える時期であっても、

 場所が悪い物件は購入を控えた方がよいと考えます。

 なぜなら、インカムゲインとなる家賃が、

 継続的に入ってくる確率が減少してしまうからです。

 インカムゲインを考えるのであれば、

 家賃が入ってくることは必須条件です。

 具体的な好立地の条件として以下のものを考えています。

  ●人口が増加傾向にある(郊外は避ける)

  ●駅から徒歩10分圏内(徒歩5分圏内が理想)

  ●住環境に適している(繁華街は避ける)

  ●周りに人が集まる要素がある(学校や会社等)

 郊外であっても、大学が近くにあったり大企業がある場合は、

 立地としては悪くないのかもしれませんが、

 今後の人口減少のことを考えると、私は対象外としています。

◆阪神タイガースという関西に熱狂的なファンが多くいる

 プロ野球チームがあります。

 例えば、タイガースグッズを売るお店を出す場合に、

 関西に出店するのと、東北に出店するのであれば、

 どちらが儲かると思いますか?

 当然、関西ですよね♪

 なぜなら、タイガースファンが多いから。

 さらに、甲子園球場の近くに出店するのと、

 甲子園から10キロ離れた商店街に出店するのとでは、

 どちらが儲かると思いますか?

 これも当然甲子園の近くですよね♪

 なぜなら、ファンがたくさん通るから。

 そんな考え方が、不動産にもそのまま

 当てはまるのではないかと思います。

 ということで、

 立地・・・・・めちゃめちゃ大事っす☆

◆3つ目の着眼点は・・・・・といこうとしたのですが、

 あまりにも長くなりそうなので、3つ目以降は明日に譲ります。

 今日は2つ目の着眼点までをお伝えしました。

◆今日は「自分の財産は自分で守る」というテーマに、

 私が思う不動産選びの5つの着眼点の2つをお伝えしました。

 明日は3つ目の着眼点からお伝えしていきます。

 今日も読んでいただき、ありがとうございました♪

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